Paiement du loyer jusqu’à l’état des lieux : ce que dit la loi et la jurisprudence

Paiement du loyer jusqu’à l’état des lieux : la règle légale

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 pose un principe clair : le locataire est tenu de payer le loyer et les charges jusqu’à la fin effective du bail. Cette fin ne se confond ni avec la date de l’état des lieux, ni avec un simple accord verbal. Voici les règles applicables, en pratique.

• Loyer dû jusqu’à la fin du bail : tant que le contrat court, chaque échéance reste exigible.
• Remise des clés = fin du bail : c’est cet acte matériel qui marque la fin de l’obligation de paiement.
• État des lieux seul ≠ fin du bail : réaliser un état des lieux ne suffit pas à mettre fin au contrat si les clés restent au locataire.
• Pas d’arrêt unilatéral : l’article 7 interdit au locataire de suspendre lui-même le paiement du loyer.
• Dépôt de garantie ≠ dernier loyer : le dépôt de garantie ne peut pas être compensé avec le loyer, leurs fonctions sont distinctes.
• Charges incluses jusqu’au terme : les charges locatives sont dues jusqu’à la fin du bail, au même titre que le loyer.

Cette règle vaut que le locataire respecte son préavis de 3 mois pour un logement vide, ou de 1 mois pour un logement meublé ou situé en zone tendue. Tant que l’une de ces échéances n’est pas atteinte, l’article 15 de la loi de 1989 maintient le locataire redevable du loyer et des charges pendant toute la période de préavis, sauf relocation anticipée par le bailleur.

Le paiement du dernier loyer : calcul et prorata

Le dernier loyer se calcule au prorata temporis lorsque le préavis se termine en cours de mois. Le locataire doit le loyer du 1er du mois jusqu’à la date effective de fin du bail, correspondant à la remise des clés. La formule est simple : nombre de jours dus ÷ nombre de jours du mois, multiplié par le loyer mensuel.

Prenons un exemple concret : un préavis qui s’achève le 5 du mois. Le locataire reste redevable de 5/30e du loyer, soit 150 € pour un loyer de 900 €. Si le préavis se termine le 3, la fraction tombe à 3/30e, soit 90 €.

Attention à un point souvent source de litige : le loyer reste dû jusqu’à la remise des clés exacte, pas jusqu’à la date théorique de fin de préavis. Un décalage de quelques jours entre les deux peut modifier le montant du prorata.

L’état des lieux de sortie et la remise des clés avant la fin du préavis

Quand réaliser l’état des lieux si le locataire part plus tôt

Un locataire peut parfaitement quitter le logement avant l’échéance de son préavis, que celui-ci soit de 3 mois pour un logement vide ou de 1 mois pour un meublé ou une zone tendue. Dans ce cas, l’état des lieux de sortie doit être organisé à la date de remise des clés, et non à la date théorique de fin de préavis.

La loi du 6 juillet 1989, en son article 3-2, impose que cet état des lieux soit réalisé lors de la restitution des clés, de manière amiable et contradictoire entre les deux parties. Si les parties ne parviennent pas à s’entendre sur la date, il est possible de faire appel à un huissier ou à un mandataire mandaté par l’une des parties.

En colocation, les mêmes règles s’appliquent, avec un état des lieux commun à l’ensemble des colocataires sortants.

Un état des lieux signé dispense-t-il de payer le préavis ?

La signature de l’état des lieux ne dispense pas le locataire de régler les loyers restants jusqu’à la fin effective du préavis. En effet, c’est la remise des clés qui met fin au bail, et non la seule réalisation de l’état des lieux.

Autrement dit, le locataire reste redevable du loyer et des charges dus pendant toute la période de préavis, même s’il rend les clés plus tôt. Une exception existe toutefois : si un nouveau locataire entre dans les lieux avant la fin du préavis, avec l’accord du bailleur, la dette locative peut cesser à la date d’entrée du nouveau locataire.

Les cas de dispense de payer le loyer

Le loyer reste en principe dû jusqu’à la remise des clés, mais plusieurs situations permettent au locataire d’être exonéré du paiement du préavis ou de la totalité du dernier loyer.

• Bailleur donne congé : le loyer n’est dû que pour la période d’occupation réelle du logement.
• Relocation avant fin du préavis : si un nouveau locataire prend le relais avec l’accord du bailleur, le paiement s’arrête à la date d’entrée du nouvel occupant.
• Accord écrit des parties : une convention signée entre bailleur et locataire peut fixer une fin anticipée du bail, exonérant le locataire du préavis restant.
• Logement inhabitable : en cas de manquement grave du bailleur (logement indécent, insalubre), le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution et suspendre le paiement.
• Préavis réduit en zone tendue : le préavis est ramené à 1 mois en zone tendue ou pour un logement meublé, contre 3 mois pour un logement vide.

Attention toutefois : la simple relocation suppose l’accord écrit du bailleur. Un départ anticipé sans cet accord ne dispense pas du préavis. De même, l’exception d’inexécution ne se présume pas : elle exige des preuves solides de l’indécence du logement.

Pour sécuriser une dispense, il est donc recommandé de formaliser tout accord par écrit et de fixer précisément la date de fin du bail.

Date de l’état des lieux et désaccord entre les parties

La date de l’état des lieux de sortie est fixée à l’amiable entre bailleur et locataire. Elle coïncide en principe avec la remise des clés, moment qui matérialise la fin effective du bail. En cas de désaccord sur cette date, il est possible de faire appel à un huissier ou à un mandataire pour constater l’état du logement de façon impartiale.

Si le locataire reste au-delà de la fin du préavis sans accord du bailleur, le loyer se transforme en indemnité d’occupation, due tant que les clés ne sont pas restituées. À l’inverse, une remise des clés sans état des lieux contradictoire fait présumer que le logement a été rendu en bon état, ce qui protège le locataire.

L’état des lieux n’est pas formellement obligatoire, mais il reste systématiquement recommandé : il constitue la preuve des dégradations éventuelles et conditionne la restitution du dépôt de garantie dans les 15 jours si le logement est conforme, ou 1 mois en cas de non-conformité, dans la limite de 2 mois.

Dépôt de garantie et paiement du dernier loyer

Beaucoup de locataires imaginent pouvoir retenir le dernier loyer en invoquant le dépôt de garantie. C’est une erreur : la loi interdit cette compensation. Le dépôt de garantie sert à couvrir d’éventuels dégâts ou impayés, tandis que le loyer rémunère l’occupation du logement. Le locataire reste donc redevable du dernier loyer, même si le dépôt de garantie est retenu.

Le sort du dépôt de garantie suit des délais stricts après l’état des lieux de sortie. Si celui-ci est conforme, il doit être restitué sous 7 jours lorsque le locataire a remis les clés. En cas de restitution après un état des lieux non conforme, le bailleur dispose d’un délai de 1 mois (2 mois en pratique selon la situation) pour le rembourser.

Le locataire ne peut donc pas compenser unilatéralement loyer et caution. La seule voie légale reste un accord écrit entre les deux parties, ou l’intervention d’un juge en cas de litige.

Recours du bailleur en cas d’impayé du dernier loyer

Face à un dernier loyer impayé, le bailleur doit d’abord adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le locataire reste silencieux, l’étape suivante consiste à faire délivrer un commandement de payer par huissier, acte qui peut déclencher la clause résolutoire obligatoire dans tout bail depuis le 29 juillet 2023.

Le bailleur peut aussi se tourner vers la caution solidaire, en lui envoyant par courrier recommandé le bail et les preuves d’impayé. La garantie Visale prend en charge les loyers impayés jusqu’à 36 mois. Une saisie conservatoire reste possible sans passer par un juge, mais le bailleur doit saisir le tribunal dans le délai d’un mois pour valider la mesure.

Pour les petits montants, une injonction de payer devant le tribunal judiciaire suffit. Attention toutefois : la dette locative se prescrit par 3 ans, et toute expulsion éventuelle doit respecter la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars.