Donation d’un bien immobilier loué : le guide complet pour transmettre sans perdre les loyers

Les différents types de donation d’un bien loué

Trois formules principales s’offrent à vous, chacune avec des conséquences très différentes sur les loyers et la gestion du locataire. Le choix doit être mûrement réfléchi, car il détermine qui encaisse les revenus et qui supporte les droits fiscaux.

• Pleine propriété : tous les droits transférés au donataire, loyers compris dès la signature.
• Nue-propriété : le donateur conserve l’usufruit et continue de percevoir les loyers jusqu’à son décès.
• Droit d’usage et d’habitation : le bénéficiaire occupe le bien, sans pouvoir le louer ni le vendre.
• Donation-partage : la valeur du bien est figée au jour de l’acte, protégeant contre les revalorisations futures.
• Barème art. 669 CGI : pour un usufruitier de 61 à 70 ans, la nue-propriété est estimée à 60 % de la valeur totale.

Avec la donation en pleine propriété, le donataire devient immédiatement votre propriétaire unique. Il perçoit les loyers, gère le bail et supporte les charges locatives. Cette formule transfère 100 % de la valeur du bien à l’administration fiscale, ce qui pèse lourdement sur les droits à payer.

La donation de la nue-propriété séduit souvent davantage les bailleurs. Le donateur garde l’usufruit : il continue de percevoir les loyers et reste l’interlocuteur du locataire, sans rupture du bail ni congé à notifier. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires à régler.

La donation-partage ajoute un avantage de taille : elle fige la valeur au jour de l’acte. En cas de revente ultérieure, seuls les droits calculés sur cette valeur initiale sont dus, ce qui limite l’impact des plus-values. Une convention d’usufruit précisant les droits de chacun, notamment en cas de vente du bien loué, reste vivement recommandée.

Abattements fiscaux et droits de donation applicables

Avant de calculer le moindre droit, un réflexe : vérifier l’abattement. Chaque parent peut transmettre jusqu’à 100 000 € par enfant sans payer un centime de droits. Ce seuil se renouvelle tous les 15 ans, ce qui permet d’organiser plusieurs donations successives dans une stratégie patrimoniale.

Prenons un bien d’une valeur de 400 000 € donné à un enfant. Après l’abattement de 100 000 €, la base imposable tombe à 300 000 € : la quasi-totalité de cette somme est taxée à 20 %, soit 60 000 € de droits à régler dans le mois suivant l’acte.

Le cas particulier de l’usufruit temporaire

Donner uniquement un usufruit temporaire change la donne. Pour une durée inférieure à 10 ans, les droits d’enregistrement sont fixés à 23 %. Cette formule reste peu attractive : un usufruit de 20 ans représente déjà 46 % de la valeur de la pleine propriété, soit près de la moitié du bien pour une jouissance limitée.

À l’inverse, une donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit allège fortement la facture. Le barème de l’article 669 du CGI fixe la valeur de la nue-propriété à 60 % lorsque l’usufruitier est âgé de 61 à 70 ans : une maison de 300 000 € ne sera donc taxée que sur 120 000 €, le donateur conservant les loyers et la gestion du locataire.

Démembrement et réserve d’usufruit sur bien loué

Qui perçoit les loyers et gère le locataire en démembrement ?

Avec une réserve d’usufruit, le donateur conserve la jouissance du bien. Il reste donc le seul à percevoir les loyers et à déclarer ces revenus à l’impôt sur le revenu. C’est aussi lui qui demeure l’interlocuteur unique du locataire : encaissement des loyers, gestion des charges, suivi des réparations locatives.

Le nu-propriétaire, lui, n’a aucun contact avec le locataire et ne touche rien. Seule la valeur de la nue-propriété entre dans l’assiette des droits de donation. Le barème de l’article 669 du CGI fixe cette valeur : pour un usufruitier de 61 à 70 ans, la nue-propriété représente 60 % de la pleine propriété.

Convention d’usufruit et droits du nu-propriétaire

Pour éviter tout litige sur un bien loué, une convention d’usufruit est vivement recommandée : elle précise la répartition des charges, des travaux et des revenus.

• Convention d’usufruit : recommandée pour un bien locatif, elle fixe les rôles de chacun.
• Vente nue-propriété : possible mais uniquement avec l’accord de l’usufruitier.
• Reconstitution pleine propriété au décès : automatique, sans droits supplémentaires.

Loyers perçus après donation : qui encaisse ?

Avec une réserve d’usufruit, le donateur conserve la jouissance du bien : il continue d’encaisser les loyers et reste l’interlocuteur unique du locataire. Le donataire ne perçoit rien tant que l’usufruitier est en vie, et la pleine propriété se reconstitue à son décès sans droits supplémentaires.

En pleine propriété, le donataire perçoit les loyers dès la signature de l’acte. Il devient le bailleur : il gère le locataire, encaisse et déclare les revenus fonciers, tout en déduisant les charges des loyers perçus.

En donation de nue-propriété, seule la valeur du bien démembré entre dans l’assiette taxable. L’usufruitier déclare les loyers sur son revenu imposable et déduit ses charges ; le nu-propriétaire n’a ni contact avec le locataire, ni loyers à percevoir. Une convention d’usufruit écrite clarifie la répartition des travaux et la gestion courante.

Étapes et démarches notariales pour donner un bien loué

La donation d’un bien immobilier occupé par un locataire suit un formalisme strict : l’acte authentique est obligatoire pour la validité de la transmission. Voici les cinq étapes à anticiper.

• Rendez-vous notaire et choix de formule : pleine propriété, nue-propriété ou donation-partage
• Évaluation du bien : valeur au jour de l’acte servant d’assiette aux droits
• Pièces à fournir : titre de propriété, état civil, diagnostics, bail en cours
• Signature de l’acte authentique : lecture, consentement et signature chez le notaire
• Publicité foncière et paiement des droits : publication et règlement sous 1 mois

Pièces et diagnostics à anticiper

Le notaire réclame le titre de propriété, les pièces d’état civil des parties et l’ensemble des diagnostics techniques en cours de validité. Le bail du locataire doit être transmis : il informe le notaire des conditions contractuelles et confirme que le droit d’usage est bien transféré avec le bien.

Signature et formalités post-acte

Une fois l’acte signé, la publicité foncière est réalisée et les droits de donation réglés dans le délai d’1 mois. La taxe de publicité foncière représente 0,60 %, à laquelle s’ajoutent des émoluments notariaux réglementés. Le locataire, lui, n’a aucune démarche à accomplir : le bail se poursuit automatiquement au nom du donataire.

Au total, comptez un budget global de 7 % à 35 % de la valeur du bien selon votre lien de parenté et la formule retenue. En réservant deux à trois mois pour la préparation, la transmission se déroule sereinement, même avec un locataire en place.

Frais liés à la donation d’un bien immobilier loué

Le coût total d’une donation immobilière représente entre 7 % et 35 % de la valeur du bien. L’écart dépend surtout du lien de parenté et de l’abattement mobilisable : un parent peut transmettre jusqu’à 100 000 € par enfant sans droits, renouvelable tous les 15 ans.

Prenons un bien évalué 400 000 € donné à un enfant. Après l’abattement de 100 000 €, la valeur nette imposable tombe à 300 000 €. Les droits se calculent alors par tranches : 8 073 € à 12 109 € taxés à 10 %, 12 110 € à 15 932 € à 15 %, puis 15 933 € à 552 324 € à 20 %. Les tranches supérieures, de 552 325 € à 902 838 € à 30 %, 902 839 € à 1 805 677 € à 40 %, et au-delà à 45 %, concernent les transmissions les plus élevées.

Les droits de donation doivent être réglés dans le mois suivant la signature de l’acte authentique. Le donataire est en principe redevable de l’ensemble de ces frais, sauf clause contraire prévue dans l’acte notarié.