Loi du 6 juillet 1989 : le guide complet du bail d’habitation

Champ d’application de la loi du 6 juillet 1989

L’article 2 du texte fixe le périmètre d’application de la loi. Celle-ci encadre les locations de logements nus à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel) dès lors que le bien constitue la résidence principale du locataire.

La notion de résidence principale repose sur un critère simple : le locataire doit y résider au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Les annexes du logement sont intégrées au champ de la loi.

• Logement ou usage mixte : habitation seule ou partagée avec une activité professionnelle
• Résidence principale : occupation d’au moins 8 mois par an par le locataire
• Exclusions : meublés, logements de fonction, foyers, occupation temporaire
• Annexes incluses : garage, jardin, parking ou emplacement de stationnement
• Caractère d’ordre public : les règles du titre Ier s’imposent aux parties

Concrètement, sont visés les logements vacants loués à un particulier qui y vit de façon stable, y compris leurs dépendances. Le bailleur ne peut pas écarter ces règles par une clause contraire.

À l’inverse, certains biens échappent totalement à ce régime : les meublés, les logements occupés à titre temporaire, les logements de fonction et les hébergements en foyer. Ces situations relèvent d’autres textes ou d’accords spécifiques.

Dès lors que le bien entre dans le champ de la loi, les dispositions du titre Ier présentent un caractère d’ordre public. Autrement dit, elles s’appliquent obligatoirement, quelle que soit la volonté des parties, et protègent le locataire comme le bailleur.

Obligations du locataire selon l’article 7

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fixe le socle des devoirs du locataire. Payer, assurer, entretenir : ces trois piliers structurent l’ensemble du texte et conditionnent la bonne exécution du bail.

Payer le loyer et les charges récupérables

• Paiement aux termes convenus : le loyer et les charges doivent être versés à la date fixée par le bail.
• Mensualisation sur demande : le locataire peut exiger un paiement mensuel de droit.
• Charges sur justification : les charges récupérables ne sont exigibles que si le bailleur les justifie.

Le locataire doit également assurer le logement contre les risques locatifs, une obligation renforcée par la loi Hamon. Cette assurance couvre les dégâts des eaux, l’incendie ou les explosions dont il pourrait être responsable. Sans attestation, le bailleur peut légitimement s’inquiéter, même s’il ne peut pas résilier le bail pour ce seul motif.

Entretenir le logement et répondre des dégradations

Le locataire doit effectuer les menues réparations et l’entretien courant du logement. Il répond des dégradations survenues pendant la location, sauf si elles résultent de la force majeure, de la vétusté ou d’un vice de construction.

L’état des lieux joue ici un rôle central : le locataire dispose de 10 jours pour le compléter après l’entrée dans les lieux. Un document précis protège les deux parties au moment du départ et facilite la restitution du dépôt de garantie.

Enfin, le locataire ne peut ni transformer les locaux sans accord écrit, ni sous-louer sans autorisation, ni exercer une activité commerciale dans un logement d’habitation sans clause spécifique.

Obligations du bailleur selon l’article 6

L’article 6 fixe les devoirs fondamentaux du bailleur. Il a été modifié pour renforcer la protection des locataires, notamment sur la décence du logement et sa performance énergétique. Ces obligations s’appliquent de plein droit, sans qu’il soit besoin de les rappeler dans le contrat.

• Remettre un logement décent : sans risque pour la santé ni nuisibles, conforme à un usage d’habitation.
• Performance énergétique minimale : le logement ne doit pas dépasser 450 kWh/m²/an d’énergie finale depuis le 1er janvier 2023.
• Délivrer quittance gratuitement : au locataire qui en fait la demande, sans frais, conformément à l’article 21.
• Réparations non locatives : le bailleur prend en charge tout ce qui dépasse l’entretien courant et les menues réparations du locataire.
• Faire cesser les troubles de voisinage : il doit agir lorsqu’un occupant cause un trouble anormal, sur le fondement de l’article 6-1.

La remise d’un logement décent est la pierre angulaire de ces obligations. Le bailleur doit vérifier la solidité, l’étanchéité, la ventilation et la sécurité des installations. Un diagnostic de performance énergétique (DPT ou DPE) doit être annexé au bail depuis le 1er juin 2020.

Les réparations non locatives couvrent par exemple le remplacement d’une chaudière vétuste, la réfection d’une toiture ou la réparation d’une installation électrique défaillante. Le locataire, lui, se limite à l’entretien courant et aux menues réparations. Cette frontière est essentielle pour éviter les litiges.

Enfin, le bailleur qui manquerait à ces obligations s’expose à des sanctions. Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal pour exiger la mise en conformité du logement, voire une réduction de loyer.

Le contrat de location et ses mentions obligatoires

L’article 3 de la loi impose un cadre strict pour la rédaction du bail d’habitation. Le contrat doit obligatoirement être écrit et signé par les deux parties. Un contrat type est fixé par décret pour sécuriser les mentions à faire figurer.

Le texte doit notamment indiquer l’identité du bailleur et du locataire, l’adresse du logement, la date de prise d’effet, la durée du bail, la description des locaux et annexes, ainsi que le montant du loyer et des charges. L’état des lieux d’entrée doit être établi et annexé au contrat.

• Contrat écrit obligatoire : un bail verbal expose le bailleur à des sanctions.
• Contrat type par décret : un modèle réglementaire fixe les clauses minimales.
• État des lieux sous 10 jours : le locataire dispose de ce délai pour le compléter.
• DDT annexé au bail : obligatoire depuis le 1er juin 2020 pour tous les contrats.
• Sanctions jusqu’à 20 000 euros : amende en cas de refus de contrat ou d’état des lieux.

Le non-respect de l’obligation de fournir un contrat écrit ou un état des lieux constitue un délit. Le bailleur risque une amende de 20 000 euros et jusqu’à 1 an d’emprisonnement.

Durée du bail, congé et résiliation

Un bail à durée minimale, mais que le locataire peut quitter librement

La durée du bail dépend avant tout de la nature du logement et de l’identité du bailleur. Pour un logement vide loué par une personne physique, la durée minimale est de 3 ans. Elle grimpe à 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale, comme une société civile immobilière ou un organisme institutionnel.

Le locataire, lui, n’est jamais enfermé dans cette durée : il peut résilier à tout moment, sous réserve de respecter un préavis de 3 mois (article 12). Ce délai peut être réduit à 1 mois dans les zones tendues ou en cas de mutation, perte d’emploi ou raison de santé.

Le congé donné par le bailleur doit être motivé

Le bailleur ne peut pas mettre fin au bail à sa convenance. Son congé doit reposer sur un motif légitime prévu par l’article 15 : reprise pour habiter, vente du logement ou motif sérieux et légitime. Il doit être notifié au moins 6 mois avant l’échéance par lettre recommandée ou acte d’huissier.

En cas d’abandon du logement par le locataire, l’article 14 permet au bail de se poursuivre jusqu’à la remise des clés, tout en protégeant le bailleur qui peut engager une procédure après mise en demeure restée sans réponse. Dans une copropriété, les baux peuvent être prorogés jusqu’à 3 ans dans certains cas de vente en bloc.

Loyer, charges et dépôt de garantie

Le dépôt de garantie et sa restitution

Le montant du dépôt de garantie est strictement plafonné. En location vide, il ne peut pas dépasser 1 mois de loyer. En location meublée, le plafond grimpe à 2 mois de loyer. Pour le bail mobilité, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé : sa perception est purement et simplement interdite.

Le bailleur doit restituer cette somme dans un délai d’1 mois après le départ du locataire, à condition que l’état des lieux de sortie ne révèle aucune dégradation. Ce délai court à compter de la remise des clés. Si des réparations sont nécessaires, le solde peut être retenu sur justification.

La révision annuelle du loyer

Le loyer peut être révisé chaque année selon la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Cette révision n’est possible que si une clause de révision figure expressément dans le contrat de location. Le bailleur dispose d’un délai d’1 an pour réclamer une révision, passé ce délai il ne peut plus exiger le rattrapage.

Lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux prix du marché, le bailleur doit proposer une réévaluation dans un délai de 6 mois. Il adresse cette proposition par lettre recommandée. Le locataire est alors informé des motifs précis justifiant cette hausse.

Les charges récupérables

Les charges récupérables sont exigibles sur justification. Cela signifie que le bailleur ne peut pas réclamer un forfait sans détailler les dépenses réellement engagées. Le locataire doit pouvoir consulter les pièces justificatives.

En copropriété, les baux peuvent être prorogés pour une durée de 3 ans, période qui correspond au cycle de régularisation des charges. Cette régularisation intervient généralement une fois par an.

FAQ sur la loi du 6 juillet 1989

Quel est le nom usuel de la loi du 6 juillet 1989 et que régit elle

La loi du 6 juillet 1989 est communément appelée loi Quilliot ou loi Mermaz. Elle régit les rapports locatifs des logements vides à usage d’habitation principale, fixant droits et obligations du bailleur et du locataire.

À quels logements la loi du 6 juillet 1989 s applique t elle

Elle s’applique aux locations de logements vides à usage d’habitation principale, meublés ou non selon les cas, ainsi qu’aux locaux à usage mixte. Sont exclus les logements meublés soumis à d’autres textes et les résidences secondaires.

Quel est le préavis du locataire pour quitter un logement vide

Le préavis du locataire est de trois mois pour un logement vide. Il peut être réduit à un mois en zone tendue, en cas de mutation, perte d’emploi, nouvel emploi ou état de santé justifiant un déménagement.

Que devient le bail en cas d abandon du logement par le locataire

En cas d’abandon du logement, le bailleur peut saisir le juge pour faire constater la résiliation du bail. Une procédure de mise en demeure et de constat par huissier est nécessaire avant toute reprise du logement.

Quels motifs permettent au bailleur de donner congé à son locataire

Le bailleur peut donner congé pour reprise du logement afin d’y habiter ou d’y loger un proche, pour vendre le bien, ou pour un motif légitime et sérieux, notamment des loyers impayés ou des troubles répétés.