Locataire et taxe foncière : qui paie réellement en 2026 et ce que votre bailleur peut vous refacturer
Le locataire ne paie jamais la taxe foncière, seul le propriétaire est redevable.
- Propriétaire au 1ᵉʳ janvier : redevable pour l’année entière.
- Clause TFPB au bail : sans effet juridique.
- Loi du 6 juillet 1989 : répercussion interdite.
- Décret n°87-713 : la TFPB exclue des charges récupérables.
- Seule la TEOM reste récupérable sur le locataire.
- Refacturation indue : droit à remboursement.
Qui paie la taxe foncière : propriétaire ou locataire ?
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) repose sur une règle simple : seul le propriétaire est redevable légal, que le bien soit occupé par lui-même, vide ou loué. Le locataire, de son côté, n’est jamais redevable de cette taxe, quel que soit le bail signé.
- Redevable au 1ᵉʳ janvier : le propriétaire du bien à cette date est redevable pour l’année entière.
- Locataire jamais redevable : la TFPB ne figure pas dans les charges locatives.
- Décret n°87-713 du 26 août 1987 : cette liste limitative des charges récupérables exclut la TFPB.
- Loi du 6 juillet 1989 : elle interdit toute répercussion de la taxe foncière sur le locataire.
- Clause TFPB au bail : une telle clause est sans effet juridique, elle ne peut pas être appliquée.
Pourquoi le locataire ne paie jamais la taxe foncière
Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe une liste limitative des charges récupérables auprès du locataire. La TFPB n’y figure pas, ce qui la rend juridiquement non récupérable en bail d’habitation. Un bailleur ne peut donc pas la refacturer, même partiellement.
Si votre bailleur insère une clause mettant la taxe foncière à votre charge, cette clause est sans effet. La loi du 6 juillet 1989 encadre strictement les rapports locatifs et s’oppose à toute répercussion de la TFPB. Un prélèvement indu vous ouvre droit à remboursement.
La seule exception : la TEOM
Parmi les taxes annexes à la taxe foncière, seule la TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères) reste récupérable sur le locataire en bail d’habitation. Elle figure sur le même avis que la TFPB, mais son régime est distinct.
Mon propriétaire peut-il me facturer la taxe foncière ?
La réponse est non, dans la grande majorité des cas. Un bailleur ne peut pas répercuter la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) sur un locataire d’habitation. Cette interdiction découle d’une règle simple : la taxe foncière est une imposition personnelle du propriétaire, due en raison de sa qualité de détenteur du bien, indépendamment de son occupation.
Même si votre bail contient une clause qui met la taxe foncière à votre charge, celle-ci est sans effet juridique. Elle ne peut pas vous être opposée. Seule la TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères) reste récupérable sur le locataire, car elle figure dans la liste limitative des charges récupérables fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987.
Comment contester une refacturation de taxe foncière indue
- Vérifier la clause du bail : repérer toute mention de taxe foncière à votre charge.
- Rappeler la loi du 6 juillet 1989 : elle interdit cette répercussion en bail d’habitation.
- Demander le remboursement par écrit : courrier recommandé avec accusé de réception au bailleur.
- Saisir la commission départementale de conciliation : recours gratuit en cas de refus.
- Conserver l’avis d’imposition : il prouve le montant réellement facturé au propriétaire.
Ce que dit la loi du 6 juillet 1989
Ce texte encadre les rapports locatifs et protège le locataire contre les refacturations abusives. Il s’appuie sur une liste limitative de charges récupérables : tout ce qui n’y figure pas reste à la charge du bailleur. La TFPB n’y figure pas, contrairement à la TEOM.
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La taxe foncière n’est pas la seule à peser sur le budget d’un propriétaire : lorsqu’un bien reste vacant, les charges déductibles sans loyers continuent de s’accumuler et peuvent creuser un déficit imputable.
Concrètement, si votre bailleur prélève la taxe foncière sur vos provisions, vous pouvez réclamer un remboursement intégral des sommes indûment perçues. En bail commercial, en revanche, la loi Pinel du 18 juin 2014 et son décret d’application du 3 novembre 2014 autorisent la refacturation, à condition de fournir une copie de l’avis d’imposition.
Qui peut être exonéré de la taxe foncière ?
Certains propriétaires peuvent échapper totalement ou partiellement à la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), en fonction de leur âge, de leurs revenus, d’une situation de handicap ou de la nature du bien. Ces mécanismes s’adressent au redevable légal, donc au propriétaire, jamais au locataire qui occupe le logement.
| Situation ouvrant droit | Condition d’âge ou RFR | Durée ou montant de l’exonération |
|---|---|---|
| Propriétaire de 75 ans et plus | Résidence principale, sous plafond RFR | Exonération totale |
| Propriétaire entre 65 et 75 ans | Résidence principale, sous plafond RFR | Dégrèvement de 39 € |
| Bénéficiaire ASPA, ASI ou AAH | RFR 12 793 €, + 3 416 € par demi-part | Exonération totale |
| Construction neuve | Aucune condition d’âge | 2 ans |
| Bâtiment haute performance énergétique | Aucune condition d’âge | 5 ans |
| Travaux d’économie d’énergie | Aucune condition d’âge | 3 ans |
| Bureaux transformés en logement | Aucune condition d’âge | 5 ans |
| Logement en location-accession | Aucune condition d’âge | 15 ans |
Le plafond de ressources applicable à l’exonération ASPA, ASI ou AAH s’apprécie selon le revenu fiscal de référence, majoré de 3 416 € par demi-part supplémentaire. Le montant du dégrèvement pour les propriétaires âgés de 65 à 75 ans s’élève à 39 €, une somme modeste qui ne couvre qu’une fraction de la cotisation.
Enfin, un mécanisme de plafonnement dégressif de 50 % peut s’appliquer lorsque la taxe foncière excède un certain pourcentage des revenus du foyer. Cette limitation constitue un garde-fou pour les propriétaires modestes dont la cotisation pèse lourdement sur le budget.
Ces exonérations et dégrèvements concernent exclusivement le propriétaire redevable. Un locataire ne peut jamais en réclamer le bénéfice, puisqu’il n’est pas inscrit au rôle de la taxe foncière. Seule la TEOM reste due par l’occupant, même si le propriétaire est exonéré de la TFPB.
La TEOM est-elle récupérable sur le locataire ?
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est la seule taxe que le bailleur peut légalement refacturer au locataire d’un logement. Elle figure sur l’avis de taxe foncière du propriétaire, qui la récupère ensuite via les provisions sur charges, aux côtés des charges locatives classiques.
Concrètement, votre bailleur doit vous fournir chaque année les justificatifs correspondants : copie de l’avis de taxe foncière et décompte de régularisation. La régularisation des charges locatives intervient une fois par an, après comparaison entre provisions versées et dépenses réelles.
Attention à ne pas confondre : l’exonération de taxe foncière accordée au propriétaire de 75 ans ou plus ne couvre pas la TEOM, qui reste due par l’occupant si elle est mentionnée au bail. Seule la part correspondant au service rendu peut être récupérée, pas la totalité de la taxe foncière.
Qui paie la taxe foncière en cas de vente du bien ?
La règle est simple : le redevable légal est le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition. C’est cette date unique qui fige la situation, et non le moment de la signature. Autrement dit, même si vous vendez votre logement en mars, c’est vous qui restez redevable de la taxe foncière pour toute l’année en cours.
Entre le vendeur et l’acquéreur, il est fréquent de prévoir un prorata dans l’acte de vente. Attention : cette répartition n’a aucun caractère légal. Elle repose uniquement sur un accord contractuel entre les parties, que l’administration fiscale n’est pas tenue de reconnaître.
En pratique, l’avis d’imposition est mis à disposition dès le 27 août pour les contribuables non mensualisés, et le 19 septembre pour les autres. Le paiement doit ensuite intervenir avant le 20 octobre en ligne, ou le 15 octobre par tout autre moyen. Peu importe qui a signé le compromis à cette période : c’est bien le propriétaire au 1er janvier qui reçoit l’avis et doit régler la somme.
Bail commercial : l’exception qui permet la refacturation TFPB
La loi Pinel du 18 juin 2014 a créé une exception majeure : elle autorise le bailleur à refacturer la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) au locataire commercial. Son décret d’application du 3 novembre 2014 est venu préciser les modalités pratiques. Cette possibilité s’appuie sur l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, qui impose d’annexer un état prévisionnel des charges au contrat.
Attention : cette refacturation n’est jamais automatique. Elle suppose une clause expresse inscrite dans le bail commercial. Le bailleur doit également fournir chaque année une copie de l’avis d’imposition au locataire, preuve à l’appui. Un bail commercial signé pour une durée minimale de 9 ans reste le cadre classique de ce mécanisme.
Pour le bail professionnel, régi par la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, la refacturation est possible uniquement via une clause conventionnelle prévue par les parties, pour une durée minimale de 6 ans. Le bail précaire, limité à 3 ans maximum, peut aussi intégrer cette clause s’il est rédigé comme une alternative souple au bail commercial.